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規范物管工作 維護多方權益——《重慶市物業管理條例》第六章學習心得

作者:周清龍 來源:周清龍 關注: 時間:2020-07-02 15:16

新版《重慶市物業管理條例》已于2020年5月1日起正式施行。通過反復研讀和深入學習,本文就第六章中物業的使用相關條款,分享幾點心得。
 
一、共有資金分配
新增條款“物業服務企業管理服務費用比例,不得超過所得收入的百分之三十”對公共收益的歸屬進行了規定,但項目業態多元、公區經營類別多樣,在實際操作層面,明確管理服務費用占經營收入的具體比例存在一定困難。物業服務企業可考慮采取以下方式進行分配,避免產生爭議:一是每項經營活動發生前,通過合同條款或其他書面形式明確經營成本;二是物業服務企業與業主或業主代表根據不同經營類別,約定相應的分成比例形成書面文件,在公示后作為分配依據,其中物業服務企業最高分成比例不超過百分之三十。
 
二、違規行為管理
本次新修訂的條例,關注業主共有權的問題,將“禁止擅自占用居住區綠地,或者擅自移植、砍伐小區內的樹木;禁止損壞、挪用、停用消防設施和器材”等物業管理區域內違規行為,列為了正式條款。此項修訂要求物業服務企業勸阻、制止業主或物業使用人的違規行為,但未明確約束業主行為的有效措施。物業服務企業在有法可依的前提下,可嘗試采取以下辦法:一是房屋交付時物業服務企業與業主簽訂“物業的使用與維護”告知協議,明確物業區域禁止行為和處置辦法,起到告誡警示作用;二是物業服務企業發現違規行為立即制止并作出限期整改要求,同時收集證據向轄區行政部門報告,并要求行政部門對其作出限期整改;三是建立業主嚴重違規檔案臺賬,每半年向轄區行政部門備案。
 
三、車位租售
《條例》重新規定的小區車位(庫)的租售辦法,首先滿足了業主對車位的剛性需求,同時在一定程度上考慮了開發企業的銷售訴求,有效維護了各方利益。建議物業服務企業可按月定期向業主公示可出售、可出租車位(庫)信息,提高車庫銷售率及出租率,增加車庫管理收入。
 
物業服務關系千家萬戶,涉及多元主體,新修訂的《條例》遵循實事求是的原則,回應了社會各界對物業管理的高度關切,解決了物業領域日益凸顯的部分矛盾焦點,維護了業主、物業使用人和物業服務企業的權益,適應了新形勢下物業管理的工作需要。
 
物業服務企業要深入領會《條例》的指導精神,規范開展物業管理工作,拓展物業管理新思路,順應新時代的引領,謀求企業加速發展。(作者系重慶市物業管理協會副會長、重慶康田物業服務有限公司董事長)
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