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與時俱進張弛有度促進業主自治——《重慶市物業管理條例》第三章學習心得

作者:張椿梅 來源:張椿梅 關注: 時間:2020-07-03 11:38

2020年5月1日,《重慶市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)正式施行。《條例》將對規范重慶市物業管理活動,維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益起到重要作用。結合自身工作特點,本文對條例頒布的積極意義,并重點對第三章關于業主和業主大會的內容談談個人的心得體會。
 
一、新條例的積極意義
新《條例》不僅強化物業管理與社區治理融合發展,還規范了物業管理的關鍵環節、強化了對業主自治的支持和監督、完善了物業管理信息公開制度,并與時俱進地鼓勵采用信息化技術手段改進業主大會表決方式等。這些對于重慶市社區治理進程的進一步推進,都有非常積極的意義。
 
二、業主和業主大會
為了更全面、細致的指導重慶市物業管理工作,針對近年來我市物業管理中出現的新需求、新情況、新問題,新版《條例》進行了充分的修訂和補充。尤其是對于業主的權利義務、業主大會的權益、選舉流程、會議召開形式等方面進行了詳細的規定。具體包括:
 
1、對業主在物業管理活動中享有的權利及應盡的義務進行了規定。
 
業主按照物業服務合同約定,接受物業服務企業提供的服務;提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;參加業主大會會議,行使投票權;享有業主代表選舉和被選舉權;監督業主委員會工作、物業服務合同履行;對物業共有部位、共有設施設備、相關場地使用情況、物業專項維修資金、公共收益管理和使用情況具有知情權、監督權等。
 
業主、物業使用人應當依法履行下列義務:遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則;遵守物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用,公共秩序、公共安全和環境衛生的維護等方面的制度;執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;按照國家有關規定交存物業專項維修資金;按時交納物業服務費用;法律、法規規定的其他義務。
 
2、對業主大會的成立、權益進行了約定。
 
業主可以依照法定程序設立業主大會,并由業主大會選舉產生業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成,同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。
 
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。決定選聘和解聘物業服務企業,確定物業服務合同的內容;提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請;依法籌集和使用物業專項維修資金;物業管理區域內公共收益的管理、使用和分配等事項。
 
3、完善了業主大會召開的條件和流程。
 
 一個物業管理區域內,已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上,建設單位應當進行公告,業主可以召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。《物管條例》明確指出,占物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面申請召開首次業主大會會議。
 
4、對專有部分、建筑物總面積、業主人數認定方式進行了修正。
 
專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。
 
業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。總人數,按照前項的統計總和計算。
 
此項規定,對尚未進行物權登記的要求按照測繪機構實測面積計算專有部分面積。此外,業主人數不再以房地產證數計算,若同一買受人擁有一個以上專有部分,按照一人計算業主人數。
 
三、學習體會
1、物業公司與業主、業主大會、業主委員會是相互依存、相互促進的關系。
 
一方面,按照物業服務合同約定,物業公司為業主提供服務,依法收取物業服務費用,另一方面,業主有權監督物業服務企業履行物業服務合同,對物業共有部位、共有設施設備和相關場地使用情況、物業專項維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權和監督權。與2009年舊版的《物管條例》相比,這一信息為首次寫入《物管條例》中,這些規定將有力規范雙方行為,約束雙方權責。
 
2、新《條例》與時俱進,張弛有度促進業主自治。
 
一方面,降低了業主委員會的成立條件要求,并明確了首屆業主大會的籌備組成員和職責,設定了籌備程序,細化了啟動流程,解決了首屆業主大會召開難和業主委員會成立難的問題,同時,條例對業主大會會議形式進行了規定:業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。鼓勵和引導業主采用業主決策信息系統舉行業主大會會議,提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。(作者系重慶市物業管理協會副會長、龍湖智慧服務集團副總經理)
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