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促進業主自治 規范物業收費——《重慶市物業管理條例》學習體會

作者:王萍 來源:王萍 關注: 時間:2020-07-03 11:55

新條例對物業管理主要存在業委會產生難、監督難,對物業服務企業監督難,公共收益監督難,物業專項維護資金使用監督難等問題進行了破解,其目的是為了營造和諧關系、提升服務質量和保障業主權利。同時,新條例增加了對承接查驗、消防管理條款內容的描述,規避了物業公司風險。主要體現在如下幾個方面:
 
一、促進業主自治
一方面,降低了業主委員會的成立條件要求,并明確了首屆業主大會的籌備組成員和職責,設定了籌備程序,細化了啟動流程,解決了首屆業主大會召開難和業主委員會成立難的問題,同時,鼓勵使用業主決策信息系統等科技手段為業主投票提供便利;另一面,對業主委員會任職條件、職責與禁止行為清單、任期與印章管理、任中與離任審計、換屆與解散、財務移交等作了細化規定,以防止業主委員會濫用權利,侵害業主利益。
 
二、規范物業收費
一是規范前期物業服務費。前期物業服務收費實行政府指導價,價格主管部門應當會同住房城鄉建設主管部門,根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布(第四十七條)。
 
二是授權相關部門制定管理辦法。實踐中,物業類型、服務標準、使用情況等方面存在較大差異,其收費標準難以在法規在具體規定。物業服務收費管理辦法,包括未裝飾裝修和使用的住宅物業收費標準等,由市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門另行制定(第六十九條第三款)。
 
三是規范收費標準調整。物業服務企業不得擅自提高物業收費標準(第六十條)。物業服務收費確需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并由業主大會決定;未成立業主大會的,由符合法律規定比例的業主表決通過(第七十條)。
 
三、強化監督管理
從加強物業服務企業、物業項目負責人的信用體系建設,推進服務公開透明和發揮第三方評估機構作用,規范物業服務企業選聘以及退出物業項目的義務履行,強化物業服務企業在物業管理區域內的安全防范及應急管理,推進行業自律等方面進一步加強了對物業服務企業的管理。
 
四、管好共有資金
規范了公共收益的管理、使用和分配,建立了公共收益的定期審計和公示制度。統籌物業專項維修資金安全與方便使用,強化物業專項維修資金的首次繳納和續交義務。
 
五、增加了承接查驗條款,維護了業主的權益
新條例明確了建設單位和物業服務企業辦理交付手續前應具備的條件;新條例還規定了雙方必須共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗,且應簽訂物業承接查驗協議;新條例還規定了承接查驗資料應向住建委備案,物業服務企業應將承接查驗情況書面告知業主并建檔保存,業主有權免費查詢;新條例還明確了建設單位將不符合交付條件的物業交付使用,或者物業服務企業擅自承接未經查驗、不符合交付條件的物業,給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。
 
六、增加消防管理條款,更好的規避物業管理風險
新物業管理條例規定:物業服務企業應當在消防車道、消防車操作場地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒;在自身經營范圍內對其服務區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經常性檢查;對檢查中發現的安全隱患,應當立即處理,并發出警示。物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案,并按照規定對其服務區域的服務對象進行安全宣傳、組織應急演練,發現重大事故隱患或者發生生產安全事故及其他緊急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施。物業管理區域內禁止損壞、挪用、停用消防設施和器材,占用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車操作場地等行為。這些新的規定,在很大程度上規范了物業公司和業主的行為,規避了物業管控風險。(作者系重慶市物業管理協會副會長、重慶新大正物業集團股份有限公司副總裁)
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