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維護多方權益 細化各方義務

作者:羅良成 來源:羅良成 關注: 時間:2020-07-03 12:02

新《條例》第七十三條至第八十四條條款內容是針對物業使用的相關管理規定,通過逐條深入學習、領會,有三點感受,一是監督、管理方法創新、二是管控措施更細化、更落地、更便于執行,三是更好地維護物業服務企業、業主的權益,同時細化物業服務企業、業主的義務。具體如下:
 
73條與原條例59條相對應,細化了衛生間、廚房的改裝要求;細化了禁止損毀樹木、園林的具體行為表現;增加了對消防設施和器材的管理規定;增加了飼養犬只、家畜家禽的管理規定;管理方法有創新,對物業服務企業、業主委員會賦予了輿論引導權,當發生禁止行為時,物業服務企業、業主委員會應當在物業管理區域內通報,并及時報告有關部門。
 
74條與原條例60條相對應,內容有刪減,核心思想是一致的,均為確需改變物業使用性質,應當經有利害關系的業主同意。
 
75條為新增條款,是針對小區住宅開展民宿等住宿服務的,填補了之前的法規空白,約束經營者應辦理相關手續,同時政府及相關部門應對住宿服務活動進行監督。
 
76條與原條例61條相對應,針對裝飾、裝修,細化了管理要求,物業服務企業應當公告施工的時間和范圍,創新了監督管理方法,對違反裝飾裝修規定的行為,應當履行發現、勸阻、報告職責(是勸阻而不是制止,更顯人性化、更為合理),并配合有關部門依法處理。增加了裝飾裝修保證金應當存入共有資金賬戶進行管理。
 
77條與原條例63條相對應,針對停車位的出售對象、出售數量的管控方法更細化,同時也有創新之處,如建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位(庫),業主要求承租的,建設單位不得拒絕。
 
78條與原條例64條相對應,針對停車管理,細化了管理要求,一是業主大會成立前,前期物業服務合同不得對公區停車進行約定;二是物業服務企業應當履行合同約定,履行車輛停放管理義務,并加強巡查,及時督促違停車輛駛離;督促無效的,應當及時報告公安機關。
 
79條與原條例65條相對應,明確了物業專有部分、共有部位(原為物業共有部分)、共有設施設備(新增)出現危害公共安全、公共利益及他人合法權益時的情況時應當采取的防范措施。
 
80條與原條例66條相對應,細化了配套公共設施的移交方法,增加了新建物業情形、老舊住宅物業需改造的情形,及質保期內的整改費用承擔人。
 
81條與原條例68條相對應,原條款只要求相關業主負有協助維護、更新和改造物業專有部分、共有部分的義務,沒明確權益,新條例增加了維護專有部分合法權益的內容(增加內容為:因共有部分的維護、更新、改造,損害業主專有部分合法權益的,應當及時恢復原狀或者賠償損失)。
 
82條與原條例69條相對應,增加內容對物業服務企業非常有利,增加內容為:業主轉讓物業的,應當結清物業服務費。
 
83條為新增條款,創新了業主共有資金的監管方法,明確主管部門、街道、鄉(鎮)人民政府和居(村)民委員會應當加強對業主共有資金的監督和管理,明確公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶,并設立單獨賬目,明確了資金管理方的選擇途徑。
 
84條為新增條款,闡明利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的,應當依法經營,在物業服務合同或者管理規約中進行約定,明確物業服務企業管理服務費比例不得超過所得收入的百分之三十。(作者系重慶市物業管理協會副會長、重慶中房物業黨支部書記、執行董事、總經理)
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