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既彰顯了時代特征 又體現了重慶特色——《重慶市物業管理條例》第八章學習心得

作者:高仲 來源:高仲 關注: 時間:2020-07-03 12:15

新版條例的正式出臺可謂眾望所歸。條例按照黨中央、國務院關于物業管理工作的系列要求,認真總結了我市多年來物業管理工作的實踐經驗,既彰顯了時代特征,又體現了重慶特色,特別是條例細化了物業管理區域禁止行為清單,進一步明確了各方主體的法律責任,為規范物業管理提供了有力保障,為破解物業“頑疾”開出了法治良方,在學習新條例第八章“法律責任”部分,思考和體會如下:
 
一、進一步明確各方責任主體所負的法律責任
1、對建設單位:在舊條例的基礎上,新條例增加了建設單位違反對劃定的物業區域進行備案、前期物業服務合同公示及備案的處罰標準,特別明確了違反車位的租售規定的處罰標準。
 
2、對物業企業:更加明晰禁止行為及處罰標準,如向街道、鄉鎮人民政府報送接管物業、業主、設備設施接管等基礎資料;按要求向主管部門辦理承接查驗備案、項目經理信用監督、物業管理信息公開公示的要求以及社區經營等情況,違反條例實施的懲處標準。
 
3、對業主委員會的約束:業委會不履職,除街道要求其整改外,還可通過業主大會決定,在街道的指導監督下、將處置權交給業主,符合法律定位。
 
4、細化住房城鄉建設主管部門、街道及鄉鎮政府的禁止條款,充分體現了監督及被監督的角色定位。
 
二、新條例《法律責任》章節的細化,增強了各個責任主體履職、追責的可操作性
我國物業服務糾紛案件數量逐年有所增加,物業服務企業與業主之間的分歧依然存在,而且案件呈現多元化特點,根據走訪九龍坡區人民法院立案庭了解,全區每年物業糾紛案件達5000余件,占總案件數量的10%左右。物權糾紛、合同糾紛、侵權責任糾紛、物件損害責任糾紛等,普遍金額不大,但是案件審理耗時耗人。因此,執法權的下沉能一定程度緩解物業糾紛,而新條例將違反規定的條款進一步細化和明確,使各個責任主體在進行追責的時候有法可依,責任主體清晰,處罰標準明確,途徑、方式有參照。
 
三、作為物業企業經營者的思考
1、配合新條例的實施,物業企業當下應該全面梳理管理體系文件,比如前期物業項目的招投標、物業服務合同的簽訂、物業的選聘、有關設施設備的改造和更新、新項目的承接、項目移交,諸如此類業務都應當與新條例對標進行及時修訂。
 
2、加強企業內部物業人員的培訓,對新條例正確解讀,并面向全體業主、業委會進行廣泛、持續的宣傳,落實到具體的每一項服務工作的細節中去。
 
3、結合新條例,與各開發建設單位召開專題研討會,進一步分清責任邊界,將問題化解在物業交接之前。
 
4、在企業法律風險分析評估機制方面進行提升。與公司重大利益相關,帶有明顯風險的業務活動,通過法律風險分析評估系統加以評估。
 
所謂“小物業”牽動“大民生”,在新條例實施后,希望開發建設單位、物業、業主、業主委員會本著契約精神,逐步建立彼此之間的平等與尊重,讓業主獲得安全、美好的生活環境,讓企業獲得合理的利益、物業員工敬業樂業;讓社區穩定和諧,物業行業得以健康發展。(作者系重慶市物業管理協會副會長、新隆信物業總經理)
 
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