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破解管理難點 化解管理時弊

作者:曹雷 來源:曹雷 關注: 時間:2020-07-03 12:23

2020年5月1日,新版《重慶市物業管理條例》(下文簡稱《條例》)正式實施,通過本人近期的研讀,總結出新版《條例》主要有四大亮點:一是突出了黨建引領,提升基層治理水平;二是優化制度設計,推動解決業主大會“召開難”問題;三是突出監督約束,努力讓業主委員會成為業主的“代言人”;四是加強信息公開,推動物業服務企業成為業主的“好管家”。
 
該《條例》的重要制度設計包括規范物業收費、強化監督管理、管好共有資金等三方面,其目的分別是營造和諧關系、提升服務質量和保障業主權益。
 
在《條例》正式實施以來,財信智慧生活服務集團有限公司也組織項目對《條例》進行深度解讀,并走到園區向業主宣貫,通過整理搜集:業主大會和業主委員會之間的權利、義務和職責,物業收費規范,園區車位不足,物業專項維修資金使用,公共收益用途,民宿管理這6項為業主最關心的問題,針對以下問題,物業方根據新版《條例》做了以下解釋:
 
一、業主大會和業主委員會之間的權利、義務和職責
新版條例鼓勵業主委員會進行任中審計和離任審計,鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員、公職人員通過法定程序成為業主委員會成員,依法履行職責。鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度。業主大會可以設立監事委員會,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責。業主大會設立監事委員會的,業主大會議事規則應當對監事委員會的職責、組成、選舉產生、工作規則和成員罷免等事項依法作出約定。
 
二、物業收費規范:
物業管理費的收取,多年以來一直是困繞物業管理行業發展的問題之一,主要表現在一是收費難度大。少數業主受傳統的福利性管理影響較深,不愿交管理費;還有一些業主將購房作為一種投資,僅僅為了增值長期閑置,給物業費的收取帶來困難。二是收費行為不規范。新版《條例》在地方立法權限內作了細化完善,包括規范前期物業服務費、授權相關部門制定管理辦法、規范收費標準調整等。《條例》還對業主委員會的職責作了全面規定,對公共收益的管理和使用進行了規范。
 
三、限制業主車輛購買個數
建設單位依法出售車位(庫),應當進行公告,不得出售給業主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內,屬住宅配套車位(庫)的,每戶業主只能購買一個車位(庫),公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的,可以向其他業主出售,每戶業主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過兩個。從而緩解大量小區車位嚴重不足現象。
 
四、專項維修資金使用更加規范化
業主大會成立前,物業專項維修資金由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設部門代管,存入銀行專戶。對于十萬元以上物業專項維修資金的使用,應當引入具有資質的第三方機構評審,評審費用從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支。
 
五、明確公共收益用途規范
公共收益主要用于補充物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的,公共收益按年度全部納入物業專項維修資金。物業服務企業、業主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。
 
六、增加民宿管理
利用小區住宅開展民宿等住宿服務的,應當遵守國家和本市相關管理規定和管理規約的約定,依法向市場監管、文化旅游、公安、商務等部門辦理相關手續,并同時告知物業服務企業。市、區縣(自治縣)人民政府及相關部門應當根據本地實際,加強對住宅小區內開展民宿等住宿服務活動的管理和監督。具體管理辦法由市人民政府制定。
 
《條例》中的每條都與業主息息相關,作為物業公司我們會全力推動新版條例的實施,利用新版條例努力創建物業管理與社區建設良性互動的新機制,以物業管理服務推動社區服務發展,創造出管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化居住環境。(作者系重慶市物業管理協會副會長、財信智慧服務集團副總裁)
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