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重慶市國土房管局 重慶市物價局關于全面貫徹執行《重慶市物業服務收費管理辦法》的通知

作者:市國土局、物價局 來源:市國土房管局 關注: 時間:2017-04-26 15:25
                            渝國土房管〔2017〕309號

各區縣(自治縣)國土房管局、房管局、發改委,兩江新區國土房管分局,萬盛經開區發改局:
  2015年3月9日,市政府辦公廳印發了《重慶市物業服務收費管理辦法》(渝府辦發〔2015〕36號,以下簡稱《辦法》)。為確保《辦法》平穩有序施行,按照市政府“先行試點、分批實施、全面推進”的原則,2015年5月起市國土房管局、市物價局在江北區、永川區、涪陵區、奉節縣進行了首批試點;2016年9月起,將試點范圍擴大到主城區。
  目前試點進展總體順利,取得了較好成效。按計劃,自2017年5月1日起,《辦法》在全市范圍內實施。現將有關事項通知如下:
  一、及時制定公布物業服務收費政府指導價標準
  主城區內的政府指導價按《關于貫徹<重慶市物業服務收費管理辦法>有關問題的通知》(渝價〔2015〕68號)執行。
  主城區以外的區縣(自治縣)價格主管部門應會同房地產行政主管部門于2017年4月30日前制定公布當地物業服務收費政府指導價標準,并報送市物價局、市國土房管局。
  二、切實做好新舊政策銜接工作
  各區縣(自治縣)價格主管部門和房地產行政主管部門應做好《辦法》執行前后政策銜接工作,嚴格要求物業服務企業對已簽訂物業服務合同的項目,在重新簽訂物業服務合同前仍按原收費標準執行,不得擅自提高物業服務費。
  《辦法》實施后,住宅前期物業服務招投標應按《辦法》及《關于貫徹<重慶市物業服務收費管理辦法>有關問題的通知》(渝價〔2015〕68號)相關規定執行。
  三、做好物業服務收費公示工作
  物業服務企業應按照明碼標價的規定,在收費區域的醒目位置向業主公示物業服務收費標準等有關內容。
  四、《重慶市物業服務收費管理辦法》(渝府辦發〔2015〕36號)自5月1日起在全市范圍內施行。《重慶市物價局重慶市土地房屋管理局關于印發重慶市城市物業管理服務收費實施辦法的通知》(渝價〔1999〕398號)、《重慶市物價局關于對重慶市城市物業管理服務收費實施辦法執行中有關問題的通知》(渝價〔2004〕778號)同時廢止。各地在施行《辦法》中的情況要及時報告。
 
    附件:《重慶市物業服務收費管理辦法》政策解讀
 
 
 
 
 
               重慶市國土房管局   重慶市物價局
                        2017年4月17日
 
附件
 
                       《重慶市物業服務收費管理辦法》政策解讀
 
  2015年3月9日,市政府辦公廳印發了《重慶市物業服務收費管理辦法》(渝府辦發〔2015〕36號,以下簡稱《辦法》),2015年3月23日,重慶市物價局重慶市國土資源和房屋管理局印發了《關于貫徹<重慶市物業服務收費管理辦法>有關問題的通知》(渝價〔2015〕68號,以下簡稱《通知》)。為積極穩妥實施《辦法》, 經市政府同意,2015年5月《辦法》在涪陵區、江北區、永川區、奉節縣試點實施; 2016年9月《辦法》試點范圍擴大至主城區;2017年5月《辦法》在全市范圍內實施。為便于社會公眾知曉和企業正確理解執行相關政策規定,市物價局和市國土房  管局對相關政策作如下解讀:
  一、《辦法》出臺和實施的相關背景
(一)《辦法》出臺的背景
  物業服務關系民生,涉及千家萬戶。隨著經濟社會的快速發展,物業管理覆蓋率逐年提升,物業管理的類型涵蓋了住宅、商場、酒店賓館、寫字樓、醫院、學校、工廠、展覽館、市政道路等多種形態。為貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神,積極穩妥推進物業服務收費價格改革,市物價局會同市國土房管局在廣泛調研、論證的基礎上,根據《中華人民共和國價格法》和《重慶市物業管理條例》等法律法規,對《重慶市城市物業管理服務收費實施辦法》(渝價〔1999〕398號)進行了修訂,擬定了《辦法》上報市政府,并經市政府第73次常務會議審議通過。
  (二)《辦法》實施的背景
  《辦法》是對物業服務收費價格機制的改革,包括服務等級量化評定體系和價格形成機制等內容都在原政策基礎上作了較大調整。實施《辦法》可發揮服務等級標準和政府指導價引導作用,促進物業服務行業持續健康發展。但由于《辦法》涉及面廣,關系群眾切身利益,物業小區各類矛盾較多,通過試點可及時總結新的機制取得的成效,并研究解決《辦法》執行中可能存在的共性問題,為全市穩妥實施《辦法》奠定基礎。因此,經市政府同意,市國土房管局、市物價局出臺《實施方案》和《試點方案》,按照先行試點、分批實施的原則推進《辦法》的實施工作。
  二、《辦法》實施時間和范圍
  經市政府同意,2015年5月1日起,《辦法》在涪陵區、江北區、永川區、奉節縣試點實施;2016年9月1日起,《辦法》試點范圍擴大至主城區;2017年5月1日起,《辦法》全市范圍內實施。
  三、新舊政策銜接
  《辦法》實施時,已簽訂前期物業服務合同且合同尚未到期的,在重新簽訂物業服務合同前仍按原收費標準(包括物業服務費、電梯費、公攤水電費和空置房物業費等收取方式和收費標準)執行。
  《辦法》實施后,新簽訂物業服務合同的,按照《辦法》和《通知》執行。
  四、《辦法》的主要內容
  (一)物業服務收費價格管理形式
  物業服務收費根據不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
  在《重慶市住宅物業服務等級標準》(以下簡稱《服務等級標準》)規定范圍內提供服務的住宅及配套停車場的前期物業服務收費實行政府指導價;其他各類物業服務收費實行市場調節價,具體包括:1.非住宅物業服務收費;2.前期物業服務合同終止后的住宅物業服務收費;3.超過《服務等級標準》提供服務的住宅前期物業服務收費。
  (二)物業服務收費價格形成
  提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭形成。
  實行政府指導價的,物業服務收費標準由建設單位于物業銷售前在政府指導價范圍內,以招投標方式與物業服務企業合同約定;實行市場調節價的,物業服務收費標準直接通過市場競爭合同約定。
  (三)物業服務收費價格管理權限
  主城區物業服務收費政府指導價標準由市物價局會同市國土房管局制定公布;主城區以外的由當地價格主管部門會同房地產行政主管部門制定公布。
  (四)住宅物業服務收費等級
  根據服務管理、人員配置、維修維護、秩序維護、衛生保潔、綠化養護等不同內容和標準,建立了以服務為主的住宅物業服務等級評定體系,服務等級由低到高劃分為一、二、三、四級。物業服務收費等級與服務等級相對應。
  (五)物業服務收費的計費單位、計費時間和繳費主體
  物業服務費除停車位以車位為計費單位外,其他均以建筑面積為計費單位。
  物業服務費按月收取,有約定的,從其約定。
  物業交付前的物業服務費由建設單位承擔。物業交付后的物業服務費由業主承擔,有約定的,從其約定。
  (六)物業裝修期間收費
  裝修期間,除裝修保證金、建筑垃圾清運費外,物業服務企業不得收取與裝修有關的其他費用,如裝修管理費、裝修工人出入證費、貨運電梯費、一次性修復費等。
  (七)車位物業服務費
  車位物業服務費應由車位產權人向物業服務企業交納。租賃停車位的車主向停車場經營者交納了車位租金后,不再交納車位物業服務費。
  (八)物業服務收費監管
  1.住宅前期物業服務招投標
  在《等級標準》規定范圍內擬定物業服務方案的,開發建設單位應在招標文件中明確物業服務等級,在相應等級的政府指導價標準范圍內進行招標。
  超過《等級標準》且達到《住宅前期物業服務超過〈重慶市住宅物業服務等級標準〉的服務標準》要求擬定物業服務方案的,開發建設單位應在招標文件中明確超標準的服務內容,并將物業服務方案報房地產行政主管部門;未達到超標準條件的,建設單位不得超過政府指導價標準進行招標。主城區超過四級的報市國土房管局,主城區以外的報當地房地產行政主管部門。
  2.合同約定
  物業服務合同當事雙方應在合同中約定服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。物業服務收費實行“一費制”,《辦法》實施后,物業服務合同不再另行約定電梯費和公攤水電費。
  建設單位應在物業銷售時公示臨時管理規約、前期物業服務合同;物業買受人在購房時要了解規約和合同中的服務內容和收費標準等內容,在簽訂物業買賣合同時,應對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾,并受其約束。
  3.信息報送
  物業服務企業應在與建設單位或業主委員會簽訂物業服務合同后十五日內填制《重慶市物業服務收費基本情況表》報價格主管部門。主城區住宅項目前期物業服務超過四級的報市物價局,主城區以外的報當地價格主管部門。
  4.明碼標價和監督檢查
  物業服務企業應按規定明碼標價,在物業服務收費區域顯著位置公示物業服務收費信息。
  房地產行政主管部門負責物業服務的監管,對違反物業服務有關規定行為及時查處。
  價格主管部門要負責物業服務收費的監督檢查,對不執行政府指導價和不按規定明碼標價等價格違法行為及時查處。
  (九)主城區范圍
  主城區包括渝中區、江北區、南岸區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、北碚區、渝北區、巴南區、兩江新區。
  五、物業服務收費政府指導價標準
  (一)主城區物業服務收費政府指導價標準
  市物價局會同市國土房管局根據成本調查和測算情況,綜合論證會和風險評估會意見,參考部分城市物業服務收費標準,對應《服務標準》,制定了主城區物業服務收費政府指導價標準。

  例如:開發建設單位擬選取物業服務企業對某高層住宅小區實施三級前期物業服務, 中標價格即合同價格范圍應為,住宅在4萬平方米以上的不超過1.6×110%=1.76元/平方米.月,4萬平方(含)米以下的不超過1.6×115%=1.84元/平方米.月。
  (二)主城區以外的物業服務收費政府指導價標準
  主城區以外的物業服務收費政府指導價標準由當地價格主管部門會同房地產行政主管部門制定公布。
  六、業主維權途徑
  (一)法律途徑
  對物業服務企業未履行物業服務合同及其它侵害業主權益的行為,可向人民法院提起訴訟。
  (二)行政途徑
  1、價格舉報投訴
  對不按規定執行政府指導價和明碼標價等價格違法行為,公眾可向價格主管部門投訴舉報,舉報電話12358。
  2、服務舉報投訴
  對服務行為和服務質量等問題,公眾可向各級房地產行政主管部門投訴舉報。市國土房管局舉報電話63651151。
 
 
 
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