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重慶市物業管理條例

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重慶市物業管理條例
重慶市人民代表大會常務委員會公告
〔2009〕第16號
 
《重慶市物業管理條例》已于2009年5月21日經重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過,現予公布,自2009年10月1日起施行。
      重慶市人民代表大會常務委員會
      2009年5月22日
 
重慶市物業管理條例
(2009年5月21日重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過)
 
第一章      總 則
 
第一條 為規范物業管理活動,維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本市實際,制定本條例。
第二條 本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。
區縣(自治縣)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
市和區縣(自治縣)價格、規劃、土地、建設、市政、公安、工商、民政部門及其他有關行政管理部門按照各自職責,負責本行政區域內物業管理活動的監督管理及物業管理區域內的行政管理工作。
第四條   街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系。
居(村)民委員會協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好物業管理相關工作。
第五條 鼓勵物業服務企業加入物業服務行業協會,交流物業管理經驗。物業服務行業協會作為物業服務行業自律組織,應當制定行業行為規范,調解物業服務企業糾紛,推動物業管理健康發展。
房地產行政主管部門應當加強對物業服務行業協會的指導和監督。
第六條  實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織召集,由區縣(自治縣)房地產行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。
物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:
(一)業主委員會不依法履行職責的問題;
(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;
(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;
(四)提前終止物業服務合同的問題;
(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;
(六)需要協調解決的其他物業管理問題。
 
第二章 物業管理區域
 
第七條   物業管理區域根據物業的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業的共有或共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共有、共用的,應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。
第八條 新建物業在出售前,建設單位應當根據本條例第七條的規定劃定物業管理區域,并向物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。區縣(自治縣)房地產行政主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第七條規定的,應當自收到備案申請之日起三十日內書面通知建設單位重新劃定。
建設單位在銷售物業時,應當將經備案確認的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
第九條 已經建成并交付使用但未劃分物業管理區域的,需要實施物業管理時,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)參照本條例第七條的規定,在征求相關業主意見后,劃定物業管理區域,并報區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。
第十條  對物業管理區域劃定有異議的,物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當根據本條例第七條的規定和商品房買賣合同的約定,在征求物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、相關業主、居(村)民委員會的意見后確定。
 
第三章   業主、業主大會及業主委員會
 
第十一條   業主可以設立業主大會,并由業主大會選舉產生業主委員會,但同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會履行下列職責:
(一)制定和修改業主大會議事規則和管理規約;
(二)選舉、補選或罷免業主委員會成員;
(三)決定業主委員會的必要經費及來源以及經費管理辦法;
(四)撤銷或者變更業主委員會超越權限的決定;
(五)選聘和解聘物業服務企業,確定物業服務合同的內容;
(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請;
(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。
第十二條 不設立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區,可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府),在征求該住宅區業主意見并取得過半數業主書面同意后,指定物業所在地社區居(村)民委員會代行本條例規定的業主委員會職責。
第十三條 一個物業管理區域內,物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上,業主可以召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會,并于會前告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。
第十四條占物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主書面要求召開首次業主大會會議的,物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開。
第十五條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到告知或者申請后三十日內通知建設單位報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊等材料,并負責核實材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。
建設單位應當在收到街道辦事處(鄉鎮人民政府)通知后十日內報送材料,并協助成立籌備組。
籌備組成員由業主代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和建設單位派員共同組成。
第十六條 籌備組應當做好下列籌備工作:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照市房地產行政主管部門制定的示范文本,擬訂業主大會議事規則和管理規約草案;
(三)確認業主身份,確定業主人數和業主所有的物業專有部分建筑面積;
(四)擬訂業主委員會委員產生辦法,確定候選人名單;
(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主委員會委員候選人由籌備組推薦,三十名以上業主也可以聯名推薦委員候選人一名。籌備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。
前款第(一)項至第(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、業主人數或者專有部分建筑面積提出異議的,籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結果。
第十七條   業主擁有物業的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業,按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。
業主人數按房地產權證數計算,一個權證計為一個業主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業,業主人數按商品房買賣合同數計算,一個合同計為一個業主人數;對未出售的物業,建設單位計為一個業主人數。
第十八條   業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
第十九條  業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
業主大會對本條例第十一條第(六)項規定的事項作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;業主大會對其他事項作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第二十條   業主大會會議由業主委員會組織召開。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,并邀請物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會參加。
占總人數百分之二十以上的業主以書面形式要求召開業主大會臨時會議時,業主委員會應當在三十日內組織召開。業主委員會不組織召開的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令業主委員會限期組織召開。業主委員會逾期不組織召開的,占總人數百分之二十以上的業主要求街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到申請后三十日內組織召開。
第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構。成員人數由業主大會決定,但不得少于五人,應當為單數。每屆任期不超過五年,可以連選連任。
業主委員會設主任一名、副主任一至三名,業主委員會主任是業主委員會的代表人。主任、副主任由業主委員會在業主委員會成員中推選產生,并由業主委員會罷免。
第二十二條業主委員會實行候補委員制。候補委員的名額和產生程序由業主委員會委員產生辦法確定。
候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。
 第二十三條 業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)熱心公益事業,責任心強,具備一定組織能力;
(三)按期履行交納物業服務費、物業專項維修資金等業主義務;
(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業工作;
(五)具備履行職務的健康條件和文化水平。
第二十四條 業主委員會應當自產生之日起三十日內,持下列文件向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案,并同時在物業管理區域內公示:
(一)業主委員會名稱和業主委員會主任、副主任、委員名單;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會辦公場地、聯系電話。
業主委員會備案事項發生變更的,應當按照前款規定重新備案和公示。
第二十五條 業主認為業主委員會公示(備案)事項的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的,可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請要求核實,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到申請后三十日內,根據核實情況作出處理決定。
第二十六條 業主委員會需要刻制印章的,應當持備案證明按照國家有關規定到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章,并按照管理規約、業主大會議事規則和有關規定使用印章。
第二十七條 業主委員會應當履行下列職責:
(一)制定業主委員會工作制度;
(二)召集并主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況,公示業主大會決定;
(三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同;
(四)組織并監督管理規約的落實;
  (五)公示物業專項維修資金使用情況,組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收;
(六)每半年公示一次業主委員會工作經費等使用情況;
(七) 及時了解業主、使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(八)協調業主、使用人與物業服務企業的關系;
    (九)根據業主大會的決定,代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟或者仲裁;
(十)配合相關部門,做好維護物業管理區域秩序的相關工作;
(十一)管理規約、業主大會賦予的其他職責。
第二十八條 業主委員會每季度應當至少召開一次會議。
業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開時,業主委員會主任應當組織召開。
業主委員會主任可書面委托業主委員會副主任召集并主持會議。業主委員會成員不得委托他人參加業主委員會會議。
第二十九條 業主委員會會議應當有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄,作出決定應當經全體成員半數以上簽字同意。決定作出后三日內,應當以書面形式在物業管理區域內公示七日以上。
未經全體成員半數以上簽字同意并公示的業主委員會決定無效。
第三十條 業主委員會成員應當遵守法律法規和管理規約,不得有下列行為:
(一)挪用、侵占業主共有財產;
(二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;
(三)違反物業服務合同拒不交納物業服務費用,或利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;
(四)泄露其他業主的信息;
(五)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
業主委員會成員違反前款規定的,由業主委員會會議決定中止其成員職務,并提請業主大會會議決定終止其成員職務。
第三十一條 業主委員會成員有下列情形之一的,其成員職務自行終止:
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(三)任職期間被依法追究刑事責任的;
(四)以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職的;
(五)業主大會議事規則約定的其他情形。
第三十二條 業主委員會成員受業主監督。業主有權罷免業主委員會成員。
百分之二十以上業主聯名,可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會,由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開。
第三十三條  業主委員會成員被終止資格或罷免的,業主委員會應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置予以公告,業主有權查詢相關資料。
業主委員會成員被終止資格或被罷免的,其擔任的業主委員會主任、副主任職務相應終止,并應在公告之日起三日內將其保管的印章、賬簿、文件資料以及全體業主共有的財物等移交給業主委員會。
第三十四條 業主委員會成員集體辭職的,應當按照組織首次業主大會的方式召開業主大會,重新選舉業主委員會。
業主委員會成員出缺,由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會成員經遞補仍少于五人的,應當及時組織召開業主大會進行補選。
第三十五條 業主委員會任期屆滿兩個月前,應當組織召開業主大會會議,選舉新一屆業主委員會。逾期未換屆的,占總人數百分之二十以上的業主要求物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織換屆的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到申請后三十日內,組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。
原業主委員會應當在新一屆業主委員會產生之日起十日內,將其保管的物業檔案、印章及其他屬于業主大會、業主委員會所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好交接手續。
第三十六條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的,解散前,業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。
第三十七條 業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、使用人具有約束力。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
 
第四章 前期物業管理
 
第三十八條 新建物業的建設單位應當在物業銷售前,參照市房地產行政主管部門制定的臨時管理規約示范文本擬訂臨時管理規約,并報物業所在地區、縣(自治縣)房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
首次業主大會通過管理規約后,臨時管理規約即行失效。
第三十九條 物業中有住宅項目的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招標投標。
對于物業中有住宅的預售項目,建設單位應當在申請房屋預售許可證前通過招標投標的方式選聘物業服務企業;對于物業中有住宅的現售項目,建設單位應當在物業銷售前通過招標投標的方式選聘物業服務企業。
投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的,經物業所在地區、縣(自治縣)房地產行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四十條 建設單位應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同,并在簽訂后十五日內報物業所在地區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。
業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時,前期物業服務合同終止。
第四十一條 建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約和前期物業服務合同提供給物業買受人,并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。
第四十二條 前期物業服務合同生效之日至出售物業交付之日發生的物業服務費,由建設單位承擔。
出售物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔;前期物業服務合同未約定物業服務收費標準的,由建設單位承擔。
第四十三條  物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房,應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業管理區域內無償配置。
物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于四層。
市和區、縣(自治縣)規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時,按前兩款的規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位申請房屋預售許可證時應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料,房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證時,應當注明物業服務用房位置。建設單位在銷售商品房時,應當公布物業服務用房的位置和面積。
物業服務用房屬于全體業主共有,用作從事物業管理活動。物業服務企業、業主委員會不得擅自改變其用途。
房地產行政主管部門在辦理所有權初始登記時,應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的位置和面積以及物業的其他共有部分,業主有權查詢。
第四十四條 前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前,建設單位應當向物業服務企業及物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)移交物業檔案,并提供物業管理用房。物業檔案包括下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。
 
第五章  物業管理服務
 
第四十五條 物業服務企業從事物業服務活動應當具備相應資質。
從事物業服務的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。
第四十六條 一個物業管理區域只能由一個物業服務企業實施物業服務。
提倡業主通過招標投標的方式選聘物業服務企業。
第四十七條 業主委員會應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的物業服務合同示范文本與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,并移交物業檔案。
物業服務合同需經業主大會審議通過。在提交業主大會審議前,業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見。
物業服務企業應當在物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內,報物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案,并在物業管理區域內公示。
第四十八條 業主委員會在與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同時,對物業服務合同約定的物業服務事項應當包括下列主要內容:
(一)共用部位、共有設施、設備的日常維修、養護、運行和管理;
(二)物業管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護;
(三)共有綠地、花木等的養護與管理;
(四)物業管理區域內環境衛生的維護;
(五)物業服務收費標準;
(六)其他物業服務內容。
物業服務合同只能約定屬于民事服務內容的事項,不得約定由物業服務企業行使應當由行政管理部門行使的行政管理職責。
法律、行政法規另有規定的,從其規定。
第四十九條 物業服務企業應當依法履行合同,按照國家和本市有關物業管理的技術標準和行業規范提供專業化的服務,不斷提高管理和服務水平。
物業服務企業在物業服務活動中應當樹立既為全體業主服務,也為每一個業主服務的觀念,不得侵犯或者越權限制業主權利。
物業服務企業應當接受業主、業主大會、業主委員會的監督和有關行政管理部門的監督管理。
第五十條 行政管理部門不得委托物業服務企業實施行政管理事項。物業服務企業不得以任何方式和理由行使屬于行政管理部門的行政管理職責,但應當協助行政主管部門行使管理職責。
第五十一條 物業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度,協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
業主對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主與物業服務企業另行約定。
第五十二條 物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性自然災害,公共衛生事件,供水、供電、供氣事故,物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定。
發生安全事故或者其他緊急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并按規定向相關行政管理部門和專業單位報告,協助做好相關工作。
第五十三條 物業服務企業可以委托有相應資質的企業或者個人完成物業管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專項服務,但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人。
第五十四條  物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會,決定續聘或選聘物業服務企業,并將決定書面告知物業服務企業;業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同;業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域,并配合依法選聘的物業服務企業接管。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會;沒有業主委員會的,應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域內公示,并書面告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。
物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止。
第五十五條 物業服務企業退出物業服務的,應當履行下列義務:
(一)向業主委員會(未成立業主委員會的,向街道辦事處(鄉鎮人民政府)移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)結算物業服務費用和預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規規定的其他事項。
第五十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
物業服務企業應當在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供特約服務的收費項目和標準。
第五十七條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用,最終用戶應當按時、足額繳納。其中,屬物業專有部分的費用,由業主繳納;屬物業服務企業使用的費用,由物業服務企業繳納。
專業單位不得強制物業服務企業代收有關費用,不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。
物業服務企業接受專業單位委托代收有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費,但不得向業主收取手續費等額外費用。
第五十八條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員應當妥善保存業主信息資料,不得泄露。
 
第六章 物業的使用與維護
 
第五十九條 業主、使用人使用物業,應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。
物業管理區域內禁止下列行為:
(一)占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物;
(二)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(三)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房的上方;
(七)存放、鋪設超負荷物品;
(八)發出超過規定標準的噪音;
(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;
(十)違反法律法規以及管理規約,改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;
(十一)亂丟垃圾,高空拋物;
(十二)損毀樹木、園林;
(十三)法律法規和管理規約禁止的其他行為。
物業管理區域內發生上述行為時,業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極配合。因上述行為導致權利受到侵害的,受害人可依法向人民法院提起民事訴訟。
第六十條 業主、使用人應當按照城鄉規劃主管部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。
業主、使用人將住宅改變為經營性用房的,應當依法申請。在設立(開業)或者住所(經營場所)變更登記時,應當向工商行政管理部門書面承諾遵守法律、法規以及管理規約的規定,并提交住所(經營場所)所在地業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改為經營性用房的證明文件及其他登記所需材料。未成立業主委員會的,由所在地居(村)民委員會出具。
第六十一條 業主、使用人對物業進行裝飾、裝修前,應當將裝飾、裝修的時間、范圍、方式等口頭或書面告知物業服務企業。
物業服務企業應當將告知事項進行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項提醒業主或者使用人以及裝飾、裝修人員。
物業服務企業對違反裝飾、裝修規定的行為,可以報告相關行政管理部門,由相關行政管理部門依法處理。
第六十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。利用物業共用部位、共用設施設備經營獲取的收益歸業主共有,業主可以約定將該收益納入物業專項維修資金或者其他合理用途。
第六十三條  物業管理區域內的機動車停車場(庫),應當首先滿足業主的使用需要。
建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后,可以向業主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業管理區域的房屋套數時,每戶業主只能購買一個車位或車庫。
車位、車庫有空余的,可以臨時出租給業主以外的單位、個人。但是,每次租期不得超過六個月。
第六十四條 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地用于停放機動車,以及相關收費和管理事項,由業主大會或者業主委員會決定。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放,不得收費。
物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業管理區域內發生的交通事故,由公安機關負責處理。
第六十五條 物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經業主委員會或者物業服務企業通知后,在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施,其費用由專有部分所有人承擔。
物業共有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施。
第六十六條 物業共有部分由于人為原因損害的,相關責任人應當及時修繕,并對造成的損失承擔賠償責任;在合理期限內相關責任人未進行修繕的,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕,其費用由相關責任人承擔。
第六十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。具體實施辦法由市人民政府另行制定。
第六十八條   物業專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時,相關業主負有協助的義務。
第六十九條 業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
第七十條 擁有兩戶以上業主的物業應當建立物業專項維修資金。
物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監管的原則。
物業專項維修資金歸集、使用與監管的具體辦法由市人民政府另行制定。
第七十一條 物業維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔: 
(一)專有部分的維修、更新、改造費用,由專有部分業主承擔;
(二)部分共有部分的維修、更新、改造費用,由部分共有的業主分擔;
(三)全體共有部分的維修、更新、改造費用,由全體業主分擔。
因物業服務企業的責任,導致物業共有部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的,物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。
第七十二條 業主、使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為,可以向物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門投訴,區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當及時受理,并在受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的,告知投訴人向相關部門投訴。
 
第七章  法律責任
 
第七十三條 對違反本條例規定的行為,法律、法規有處罰規定的,從其規定。
第七十四條 違反本條例的規定,物業中有住宅項目的建設單位未通過招標投標的方式選聘物業服務企業,或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處十萬元以下的罰款。
第七十五條 違反本條例的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的,由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第七十六條  違反本條例的規定,建設單位有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門予以處罰:
(一)未移交物業檔案的,責令限期改正,逾期仍不改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(二)未將前期物業服務合同報送備案的,責令限期改正,逾期仍不改正的,處五千元以上五萬元以下的罰款;
(三)泄露業主信息資料的,給予警告,造成嚴重后果的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七十七條 違反本條例的規定,物業服務企業有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門予以處罰:
(一)未將物業服務合同報送備案的,責令限期改正,逾期仍不改正的,處五千元以上五萬元以下的罰款;
(二)未制定安全防范應急預案的,責令限期改正,逾期仍不改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(三)業主大會依法選聘新的物業服務企業后,原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的,責令限期退出;逾期不退出的,處五萬元以上十五萬元以下罰款,并由頒發其資質證書的行政主管部門降低其資質等級或者取消其資質;
(四)退出服務時不履行相關義務的,責令限期改正,并在一年內不得參加物業管理招標投標活動;
(五)泄露業主信息資料的,予以通報,造成嚴重后果的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七十八條 違反本條例的規定,物業服務企業限制或者侵犯業主權利的,由頒發資質證書的行政主管部門責令限期改正,逾期仍不改正的,降低其資質等級或者取消其資質。
第七十九條 違反本條例的規定,業主委員會未履行相關職責的,由物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期履行,逾期仍不履行的,予以通報。
第八十條 業主委員會成員違反本條例第三十條規定的,由區縣(自治縣)相關行政主管部門依法處理,并在物業管理區域內予以通報;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
業主委員會成員履行職務時違反法律、法規或者管理規約的規定,侵害業主合法權益,給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。
第八十一條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴,或者按約定申請仲裁。
第八十二條 違反本條例第五十九條規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由有關行政主管部門按照下列規定予以查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)違反第一項、第二項規定的,由區縣(自治縣)規劃行政主管部門依法查處;
(二)違反第三項規定的,由區縣(自治縣)建設行政主管部門依法查處;
(三)違反第四項、第五項、第六項、第七項規定的,由區縣(自治縣)房地產行政主管部門依法查處;
(四)違反第八項規定的,由區縣(自治縣)環境保護行政主管部門依法查處;
(五)違反第九項規定的,由區縣(自治縣)公安、環保行政主管部門依法查處;
(六)違反第十項規定的,由區縣(自治縣)規劃、工商行政主管部門依法查處;
(七)違反第十一項、第十二項、第十三項規定的,由相關行政主管部門依法查處。
第八十三條 房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定,未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由所在單位、上級機關或者監察部門責令改正;情節嚴重的,對直接責任人給予行政處分;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
 
第八章  附 則
 
第八十四條 本條例下列用語的含義為:
物業,指房屋及配套的設施設備和相關場地。
業主,指房地產權證載明或者其他法定文件確定的物業所有權人。
使用人,指物業的承租人或者其他實際使用物業的人。
前期物業管理,指物業出售后至業主大會成立之前進行的物業管理。
本條例使用的數字含本數。
第八十五條 對未聘請物業服務企業從事物業服務活動的物業項目,其業主大會、業主委員會及物業使用與維護的相關事項可以參照本條例執行。
第八十六條   本條例自2009年10月1日起施行。2002年9月25日重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議通過的《重慶市物業管理條例》同時廢止。
 
 
重慶市人民政府關于《重慶市物業管理條例(草案)》的說明
 ----2008年11月24日在市三屆人大常委會第七次會議上
市國土房管局副局長   董建國
 
主任、各位副主任、秘書長、各位委員:
我受市人民政府委托,現就《重慶市物業管理條例(草案)》作如下說明:
一、立法的必要性
隨著我國住房制度改革的深入,以及城市化進程的加快,物業管理呈現出前所未有的發展速度。我市現行的《重慶市物業管理條例》(以下簡稱現行條例)自2002年11月1日施行以來,對規范物業管理活動,維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益,保障物業的合理使用,創造良好的人居生活、工作環境起到了重要作用。但是隨著我市物業管理覆蓋面的擴大,物業管理矛盾糾紛日益增多,物業管理領域出現了許多亟待解決的新問題,現行條例已不能適應新形勢下我市物業管理工作的需要。市人大代表和政協委員多次提出建議和提案,要求盡快修訂現行條例。另一方面,國家相關上位法的出臺,尤其是修訂后的國務院《物業管理條例》(以下簡稱國務院條例)和2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)賦予了物業管理一些新的內容,對業主表決權、業主大會、業主委員會決定的效力等問題予以了明確規定。我市現行條例與上位法的規定存在諸多不一致的地方,重新制定《重慶市物業管理條例》非常必要。
二、立法過程和草案主要內容 
按照市人大和市政府的立法計劃,市國土房管局于2005年開始著手條例的調研工作,并于2007年底將起草的《重慶市物業管理條例(修訂送審稿)》上報市政府。市政府法制辦在對送審稿進行審查時提前邀請市人大法制委、市人大城環委介入,先后開展了以下工作:一是通過市政府公眾信息網和市政府法制網廣泛征集社會公眾意見;二是采取書面征求意見、召開論證會等形式分別征求了市經委、市公安局、市民政局、市建委、市規劃局、市市政委、市工商局、市安監局、市物價局、電力公司、水務集團、燃氣集團等單位和四十個區縣(自治縣)人民政府以及部分街道辦事處的意見;三是召開了有市政府法律顧問、立法評審委員、律協房地產協會有關專家參加的專家論證會;四是與物業管理協會進行了座談;五是舉行了有十余名業主代表和物業服務企業代表參加的座談會。在綜合各方意見和借鑒深圳、成都、上海等市有益做法的基礎上,市政府法制辦會同我局對文稿進行了反復研究、論證、修改,數易其稿,形成了此次提請審議的《重慶市物業管理條例(草案)》(以下簡稱草案)。草案已經2008年7月14日市人民政府第12次常務會議審議通過。
草案共八章七十四條,除總則、附則、法律責任外,主要從物業管理區域、業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護五個方面,對物業管理活動中不同主體的權利和義務分別進行了規范。
三、需要說明的問題
(一)關于草案的名稱。部分專家和網民提出,物業管理應更多體現服務的精神,而且物權法也已采用物業服務企業的提法,建議草案名稱改為《重慶市物業服務條例》。我們認為,由于草案規范的內容除了物業服務企業的服務活動外,還包括業主通過業主大會、業主委員會對物業的使用和維護進行管理,以及有關行政主管部門的監督管理,把草案名稱改為“物業服務條例”不能涵蓋草案的調整范圍,而且與上位法的名稱也不一致。因此,草案未對名稱進行修改,但為了與物權法的提法保持一致,草案將條文中所有與物業服務企業有關的內容均表述為“服務”。
(二)關于草案的適用范圍。草案第二條規定,草案的適用范圍為本市行政區域內,業主通過選聘物業服務企業來對物業進行管理的活動及相關監督管理活動。論證中,有專家提出物權法第八十一條規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”,草案應當增加對業主自行管理的規定。我們認為,業主委托企業實施專業化物業管理是今后物業管理的趨勢,這一方式涉及物業服務企業的資質管理、行政機關的監督指導等問題,有必要通過行政立法進行規范,而業主自行管理主要涉及民事方面的法律關系,不宜在行政立法中作出過多強制性規定。另外更主要的依據是國務院條例的適用范圍也只限于業主委托管理的方式。因此,草案未將業主自行管理納入適用范圍,但在附則的第七十三條規定了“對未聘請物業服務企業從事物業服務活動的物業項目,其業主大會、業主委員會及物業使用和維護的相關事項可以參照本條例執行”。
(三)關于街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業管理中的職責。根據國務院條例規定,對業主大會、業主委員會成立及運作的指導監督,可以由物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門行使,也可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府行使。我們認為,把對業主大會和業主委員會的指導監督統一規定由街道辦事處、鄉鎮人民政府來行使,將有利于工作的開展,也更具操作性。主要考慮:一是街道辦事處、鄉鎮人民政府作為政府基層組織,承擔了維護社區和諧穩定的職責,物業小區是社區的重要組成部分,指導好小區業主大會的運作,與街道辦事處、鄉鎮人民政府的工作目標是統一的;二是街道辦事處、鄉鎮人民政府對轄區內居民相對熟悉,對業主大會成立及運作的指導,能夠有效合理利用行政資源,使物業管理與社區管理工作充分結合起來;三是2005年以來,渝北區、南岸區、九龍坡區各街道辦事處已經試驗指導轄區內業主大會的成立和運作,物業管理矛盾糾紛有所下降,成效明顯;四是深圳、成都等市的地方性法規也有類似規定。因此,草案在第四條規定“街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系”。在征求意見過程中,區縣人民政府對此未提異議。
(四)關于物業管理區域的劃分。劃分物業管理區域是實施一切物業管理活動的前提和基礎。國務院條例授權省、自治區、直轄市就物業管理區域的劃分制定具體辦法。草案列專章共三條對物業管理區域的劃分標準、劃分程序進行了規定,其中,對于物業管理區域的劃分標準,本著有利于業主資源共享、統一管理的原則,草案第六條規定“新建物業,包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的物業,其設置的配套設施設備是共有或者共用的,應當劃分為一個物業管理區域”。
(五)關于首次業主大會會議的組織指導問題。業主大會和業主委員會是業主的自治組織,業主大會會議本應由業主委員會召集并主持,但首次業主大會會議召開前,還未產生業主委員會,完全依靠業主自發組織召開首次業主大會難度很大。針對這一問題,草案第十一條規定,經占總人數20%以上的業主書面請求,可以由物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開首次業主大會會議,派員作為籌備組成員作好相關籌備工作。論證中有專家提出,業主大會會議的籌備和召開是業主的自治事項,行政機關不應參與其中的組織籌備工作。經綜合聽取多方意見,草案仍然保留了第十一條的規定,主要理由是:一、行政機關參與首次業主大會會議組織籌備工作的前提是經占總人數20%以上的業主書面請求,如果業主不請求或請求的人數達不到規定要求,就不能介入,因此不存在行政機關干涉業主自治權利的問題;二、國務院條例第十條已明確規定,業主應當在區縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,行政機關參與業主大會會議的組織籌備工作不違背上位法的規定;三、深圳、成都等市的地方性法規也有類似規定。
(六)關于住宅改為經營性用房的問題。物權法第七十七條規定,“業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意”。經充分論證并征求市工商局意見后,參照國家工商總局有關文件,草案第五十條規定“業主、使用人將住宅改變為經營性用房的,在設立(開業)或者住所(經營場所)變更登記時,應當向工商行政管理部門書面承諾遵守法律、法規以及管理規約的規定,并提交住所(經營場所)所在地居民委員會或者業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改為經營性用房的證明文件及其他登記所需材料”。
(七)草案沒有創設新的行政許可。草案中有關行政許可的規定是對上位法設定的行政許可事項的細化,未增設違反上位法的條件。   
條例草案和以上說明,請一并審議。
 
重慶市人大法制委員會
關于《重慶市物業管理條例(草案)》修改情況的匯報
 ----2009年3月24日在市三屆人大常委會第九次會議上
市人大法制委員會主任委員 宋茂榮
 
主任、各位副主任、秘書長、各位委員:
我受市人大法制委員會的委托,現就《重慶市物業管理條例(草案)》(以下簡稱草案)的修改情況匯報如下:
2008年11月,市三屆人大常委會第七次會議對草案進行了第一次審議。常委會組成人員認為,為進一步規范我市的物業管理活動,維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益,創造良好的人居生活,重新制定《重慶市物業管理條例》是十分必要的。同時,組成人員也就物業維修資金的管理、業主委員會的職權、物業的使用與維護等問題提出了意見和建議。
鑒于物業管理與人民群眾的生活息息相關,社會各界都十分關注,會后,法制工作委員會從以下幾個方面廣泛征求社會各界對草案的修改意見和建議:一是在2009年3月4日承辦了市人大常委會關于條例草案的立法聽證會,就業主委員會成員的工作是否有償、物業服務是否應當對業主的人身財產安全履行安全保衛責任、物業維修基金應當由政府還是業主委員會管理、業主違反小區管理規約的行為如何懲戒等四個事項進行了立法聽證,廣泛聽取業主、物業管理企業、物業管理協會、專家學者的意見和建議。聽證會共有8位聽證人、23位陳述人、41名旁聽人參加,10余家中央和市級媒體對此進行了報道,華龍網還對聽證會進行了現場直播。法制委員會已專門起草立法聽證報告印發本次常委會會議;二是分別召開了業主代表座談會和物業管理企業代表座談會,專門聽取雙方對草案的意見和建議;三是將草案在重慶市人大常委會網站和華龍網等互聯網媒體上公布,公開征求廣大網民的意見和建議;四是召開了市級相關部門和專家學者參加的部門征求意見座談會。此外,我委還收到了市民關于草案修改建議的信函30余封,咨詢電話100余個。
法制工作委員會根據組成人員提出的意見和建議,結合聽證會、征求意見座談會和網上征求到的意見,會同市人大城環委、市政府法制辦、市國土房管局等單位,對草案進行了多次研究和修改,經2009年3月16日市人大法制委員會第十四次全體會議審議通過,形成了提請本次常委會會議審議的《重慶市物業管理條例(草案二次審議稿)》(以下簡稱二次審議稿)。
一、關于物業管理區域的劃分
劃分物業管理區域是實施物業管理活動的前提和基礎。草案第六至八條對物業管理區域的劃分標準、劃分程序進行了規定。依據草案的規定,無論是新建物業還是已建成物業,其物業管理區域的劃分均由區縣(自治縣)房地產行政主管部門直接辦理。實踐中,對絕大多數新建物業來說,根據其建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,已經能夠確定其物業管理區域,房地產行政主管部門只需對此進行確認即可。二次審議稿根據這一情況,對物業管理區域的劃定程序作了如下調整:
對新建成的物業,由建設單位根據法規規定的統一標準(包括物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍、共有共用設施、建筑物規模、社區建設等,二次審議稿第六條)自行劃定物業管理區域后,報區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案,房地產行政主管部門認為不符合劃定標準的,通知其重新劃定;建設單位在銷售物業時,將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示;對物業管理區域的劃定有異議的,可以申請復核(二次審議稿第七條)。
對已交付使用但未劃定物業管理區域的物業,由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據上述標準劃定,報區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案;對劃定有異議的,可申請復核(二次審議稿第八條)。
二、關于業主委員會成員的工作是否有償及對業主委員會成員的監督制約機制
業主委員會成員的工作是否有償,是立法聽證會的聽證事項之一。在聽證會上,有的陳述人認為,實行有償有利于調動業主委員會成員的工作積極性,強化其責任心,從而更好地維護業主的權利。有的陳述人認為,業主委員會是業主自治組織,其成員的工作具有公益性質,應當是無償的,對其因履行職務產生的費用,可考慮給予適當的補貼。有的陳述人認為,業主委員會成員是否有償,應當由業主大會來決定。法制委員會認為,業主委員會由業主大會選舉產生,屬于群眾自治組織,其工作是否有償,應當由業主大會討論決定,法規不作強制性規定。二次審議稿已在草案第十四條第三項中作了相應修改。
在征求意見過程中,不少業主反映,草案對業主委員會的產生及其相應職權作了比較明確的規定,但是對如何監督業主委員會成員的工作,防止業主委員會成員侵害業主權利等問題沒有作出相應規定。實踐中也發現有的業主委員會成員存在侵害業主權利、謀取私利的行為,因此有必要建立健全對業主委員會成員的監督制約機制。據此,二次審議稿在草案中增加了五條(二次審議稿第二十五至第二十九條),分別對業主委員會成員的禁止行為、業主委員會成員終止成員職務的情形、業主罷免業主委員會成員的程序、業主委員會成員的補選和重選程序等作了規定,并相應增設了業主委員會成員的法律責任(二次審議稿第七十四條第一款)。
三、關于物業服務用房
物業服務用房是物業服務企業和業主委員會履行職責的重要場所,是物業服務的基礎條件之一。草案第三十五條對物業服務用房作了原則規定。為保證物業服務用房能夠落實到位,并進一步明確物業服務用房應具備的基本功能、位置等,二次審議稿第三十八條對物業服務用房的規定進行了細化,即物業服務用房應當為地面以上獨立成套裝修房屋,具備水、電等基本功能,并規定規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時,明確物業服務用房的位置和面積;建設單位在銷售物業時,應當公布物業服務用房的位置和面積;房地產行政主管部門在辦理權屬登記時,應當注明物業服務用房的位置和面積。
四、關于物業服務合同期限屆滿如何處理
對于物業服務合同期限屆滿如何處理,草案第四十四條已經作了原則規定。為增強法規的可操作性,解決實踐中出現的問題,二次審議稿對此進行了細化,即物業服務合同期限屆滿三個月前,由業主委員會組織召開業主大會決定續聘或選聘新的物業服務企業;業主大會決定不續聘的,原物業服務企業應當在合同屆滿十五日內退出物業管理區域;對物業服務期限屆滿,業主大會沒有作出續聘或選聘的決定,原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續至業主大會作出決定為止。
五、關于物業的使用與維護
物業的使用與維護是物業管理的主要內容,涉及業主、使用人、物業服務企業和相關行政主管部門等諸多方面的關系,是各方面意見比較集中的領域。歸納起來,主要涉及以下四個方面的問題:
 (一)物業專項維修資金的管理。物業專項維修資金的管理是廣大業主十分關心的問題。聽證會上,各方陳述人就物業專項維修資金究竟由業主委員會管理還是由政府監管提出了不同意見。有的陳述人認為,物業專項維修資金為全體業主繳納,從權屬性質和便于使用的角度講,理應由業主大會或業主大會授權的業主委員會自行管理。有的陳述人認為,物業專項維修資金是全體業主的共同財產,數額巨大,為保證資金的安全,由政府代為管理更為妥當。法制委員會認為,目前我市很多小區尚沒有成立業主委員會,已成立業主委員會的小區,其組織機構也尚不健全,在這種情況下,將物業專項維修資金直接交由業主委員會管理,的確存在一定的安全隱患。因此,二次審議稿維持了原草案關于物業專項維修資金由政府監管的規定。鑒于市人民政府正在著手制定我市的物業專項維修資金使用管理辦法,二次審議稿對此問題未作具體規定。
(二)車庫、車位的出售與出租。物業管理活動中,業主和物業服務企業容易就車庫、車位的出售和出租問題發生糾紛。有鑒于此,二次審議稿在草案第五十四條中增設了兩款,規定建設單位在依法取得車位、車庫權屬登記后,可向業主出售車位、車庫,擬出售的車位、車庫數量等于或低于房屋套數的,每戶業主只能購買一個車位、車庫(二次審議稿第五十七條第二款)。車位、車庫有空余的,可出租給業主以外的單位或個人,但每次租期不超過六個月(二次審議稿第五十七條第三款)。
(三)物業管理區域內交通事故的處理。對于物業管理區域內公共道路上發生的交通事故,目前尚沒有法律法規規定由哪個部門來處理。法制委員會認為,為維護小區內的公共交通秩序,保護當事人合法權益,有必要增設這方面的規定。因此,二次審議稿在草案第五十五條第三款中對此作了補充規定,即物業管理區域內發生的交通事故,由公安機關負責處理。
(四)業主違反小區管理規約的行為如何處理。這個問題也是聽證會聽證事項之一。在聽證會上,有的陳述人認為,業主違反小區管理規約應當由業主委員會或經業主委員會委托的物業服務企業根據管理規約的規定處理;有的陳述人則認為,業主違反小區管理規約的,應當由受害人向人民法院提起訴訟;有的陳述人認為應當由相關行政主管部門依法處理。實踐中,業主違反小區管理規約,主要包括在物業管理區域內違法搭建建(構)筑物,損害房屋主體結構和承重結構,損壞或占用公共部分、共用設施,存放危險品,損毀樹木,高空拋物,違法改變房屋外觀,噪音擾民等行為。對此,二次審議稿專門在草案第四十九條中增設了一款(二次審議稿第五十三條第二款),對上述物業管理區域內的禁止行為進行了列舉。同時規定,物業管理區域內發生上述行為,業主、物業使用人均有權投訴舉報;物業服務企業、業主委員會也應當根據管理規約及時予以制止或勸阻;制止或勸阻無效的,應當報請有關行政主管部門依法處理;受侵害的業主還可依法向人民法院提起民事訴訟。
此外,二次審議稿還對一些文字進行了修改,并對條款順序進行了調整。
二次審議稿連同以上匯報,請一并審議。
 
重慶市人大法制委員會
關于《重慶市物業管理條例(草案)》審議結果的報告
——2009年5月18日在市三屆人大常委會第十次會議上
市人大法制委員會主任委員    宋茂榮
主任、各位副主任、秘書長、各位委員:
我受市人大法制委員會的委托,現就《重慶市物業管理條例(草案)》審議結果報告如下:
2009年3月,市三屆人大常委會第九次會議對《重慶市物業管理條例(草案)》二次審議稿進行了審議。會后,法制工作委員會將二次審議稿上網繼續征求廣大市民意見。2009年4月12日至18日,市人大常委會副主任鄭洪、法制委員會主任委員宋茂榮率領市人大法制委、常委會法工委有關同志分赴天津、山東、廣東等省市學習物業立法經驗。在此基礎上,法制工作委員會會同市政府法制辦公室、市國土資源和房屋管理局對常委會組成人員的審議意見、外出學習考察的經驗、收到的市民意見進行了認真研究,對二次審議稿進行了修改,經2009年5月12日市人大法制委員會第十八次全體會議審議通過,形成提請本次常委會會議審議的《重慶市物業管理條例(草案)》三次審議稿(以下簡稱三次審議稿)。
一、關于新增“物業管理聯席會議制度”問題
在2009年3月4日舉行的《重慶市物業管理條例(草案)》立法聽證會上,業主代表強烈要求本條例應建立一個讓業主委員會協商解決物業管理糾紛、交流工作經驗的平臺。對此,二次審議稿對物業管理協會的規定進行了修改,鼓勵業主委員會加入物業管理協會,交流物業管理經驗。對此,法制工作委員會會同市政府相關部門反復論證認為,物業管理協會目前仍是物業服務行業的自律組織,將物業服務企業和業主委員會這兩個代表不同利益的主體納入一個協會,或有交流經驗的積極一面,但也存在可能加劇雙方矛盾的風險。在借鑒外地立法經驗的基礎上,結合我市實際情況,三次審議稿設立了“物業管理聯席會議制度” (三次審議稿第六條),聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織召集,由區縣(自治縣)房地產行政主管部門、居(村)民委員會、業主委員會或業主代表等各方代表組成,協商解決業主委員會自身問題和物業管理中出現的一些矛盾和糾紛。這一制度的設立,有利于本條例第四條的規定落到實處;有利于整體提升業主委員會的工作能力;有利于推進社區建設;有利于矛盾糾紛的及時化解;有利于物業管理的健康發展。據了解,我市有些街道正在進行一些類似探索,取得了較好的效果。
二、關于居(村)民委員會代行業主委員會職責問題
三次審議稿第十二條第二款新增加了“未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區,可以由區縣(自治縣)房地產行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府),在征求該住宅區業主意見并取得過半數業主書面同意后,指定物業所在地社區居(村)民委員會代行本條例規定的業主委員會職責”的規定。“未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會”有別于第十二條第一款規定的“不設立業主大會”的情形。在這種局面下,本條例規定的業主委員會的職責將無主體履行,業主的許多合法權益將無法維護。結合住宅小區業主自治原則和基層政府和組織的指導義務,在借鑒外地立法經驗的基礎上作出前述規定,這將有利于維護業主的合法權益,有利于社區的和諧建設。
三、關于新增“業主委員會實行候補委員制”問題
本條例對業主委員會組成人員的數額作了下限規定,即不得少于五人,這就意味著所作的決定必須符合委員人數的法定要求才有合法性。如果因業主委員會成員病故、遷出、辭職、罷免等原因造成不足五人,就應及時召集業主大會予以補選。據了解,在我市絕大多數住宅小區,召開業主大會非常困難。設立“候補委員制”既能及時解決業主委員會成員出缺、保證業主委員會工作的正常運轉問題,也能解決業主大會召集難的問題。因此,三次審議稿借鑒了外地立法經驗,新增了“業主委員會實行候補委員制”這一制度。
四、關于小區安全防范問題
常委會組成人員、廣大業主對此非常重視。根據國務院條例,有關小區安全問題,物業服務企業的安全責任應是維護小區公共秩序,協助做好安全防范工作,履行服務合同約定的有關安全事項,承擔因違約造成的業主人身、財產安全損害的法律責任。因此,三次審議稿增加了相應規定(三次審議稿第五十一條)。
五、關于住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通訊、廣播電視等管線、設施維護責任問題
三次審議稿第六十七條對此已作出了明確規定,這也是國務院條例的規定。在這里需要說明的:一是有關專業單位不僅應維護,而且還應承擔相關費用。如果專業單位只維護而不承擔費用,那就成為普通的勞務合同關系,不符合“責任”的內在要求。二是有意見認為應寫明這些管線、設施的產權歸屬,以便更加明確維護責任。由于這些管線、設施的產權非常復雜,一時難以明析,因而在本條增加了“具體實施辦法由市人民政府另行制定”的規定。
六、關于業主違反禁止規定的處理問題
二次審議稿增加了業主的禁止行為,并規定“有關行政主管部門應依法及時查處”。有意見認為這樣規定太原則,應予明確。三次審議稿采納這一建議,在三次審議稿第八十二條盡可能明確地作出規定。至于違反三次審議稿第五十九條第十一項、第十二項、第十三項的行為,有多個相關法律、法規作出了規定,具體執行只能根據行為的情節和后果才能依據相關法律法規確定具體行政主管部門依法查處,因而規定“由相關行政主管部門依法查處”。
法制委員會認為,草案經修改后已較成熟,建議本次常委會會議審議后提請表決。
此外,還對一些文字和條文順序作了修改和調整。
以上報告連同三次審議稿,請一并審議。
 
重慶市人大法制委員會
關于《重慶市物業管理條例(草案)》修改情況的說明
 ——2009年5月21日在市三屆人大常委會第十次會議上
市人大法制委員會主任委員 宋茂榮
 
主任、各位副主任、秘書長、各位委員:
我受市人大法制委員會的委托,現就《重慶市物業管理條例(草案)》修改情況作如下說明:
2009年5月19日上午,市三屆人大常委會第十次會議對《重慶市物業管理條例(草案)》三次審議稿進行了分組審議。常委會組成人員普遍認為,草案經過三審已比較成熟,建議本次常委會會議表決通過,同時提出了一些修改意見。常委會法工委根據審議意見對草案進行了再次修改,并于2009年5月19日經市三屆人大法制委員會第十九次會議審議通過,形成提請本次常委會會議表決的《重慶市物業管理條例(草案)》表決稿(以下簡稱表決稿)。
一、有意見認為三次審議稿第五條“物業管理協會”應修改為“物業服務行業協會”,同時提出房地產行政主管部門應加強對物業服務行業協會的指導和監督。法制委員會采納了這一建議,并在表決稿第五條中作了相應修改。
二、有意見認為,根據居(村)民委員會組織法的有關規定,建議刪去三次審議稿第十二條第二款中的“區縣房地產主管部門會同”幾字,法制委員會采納了這一建議。
三、有意見認為刑法修正案(七)已對泄露信息犯罪作了規定,建議在三次審議稿第七十六條第(三)項、第七十七條第(五)項中增加“構成犯罪的,依法追究刑事責任”的內容,法制委員會采納了這一建議。
四、有意見認為,三次審議稿第五十九條第二款第(一)項的表述不夠嚴謹,應當與已提請審議的《重慶市城鄉規劃條例》的相關表述相銜接。法制委員會采納了這一意見,將該項修改為:“占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物”。其中,地上空間是指合法建筑物、構筑物所占空間之外的地上任何空間。
五、有意見認為,物業專項維修資金存儲及其收益等有關問題應在條例中予以明確。三次審議稿第七十條第二款規定“物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監管的原則”,第三款規定“物業專項維修資金歸集、使用與監管的具體辦法由市人民政府另行制定”。法制委員會認為,三次審議稿第七十條明確了專項維修資金管理的原則,同時要求市人民政府制定具體辦法。物業專項維修資金存儲及其收益等有關問題由市人民政府制定的具體辦法予以規范較為妥當。因此,表決稿未作修改。
六、有意見認為,應當明確物業管理區域內消防設施的維修、養護責任。法制委員會認為,《中華人民共和國消防法》第十八條第二款已明確了住宅區內的共用消防設施的維修管理主體,即物業服務企業,但對維修管理費用沒有作具體規定。這些有待市人民政府在制定物業專項維修資金的歸集、使用與監管辦法時一并規定。此外,建議在修訂《重慶市消防條例》時進一步對消防法的有關規定作具體的規范。
七、有組成人員提出,刪去三次審議稿第五十一條中的“協助”二字,以強化物業服務企業安全防范責任。法制委員會認為,三次審議稿第五十一條的規定是國務院條例的原文規定,地方立法不能突破上位法的規定,故未作修改。
此外,還對一些文字進行了修改。
條例草案如經本次常務會會議表決通過,建議自2009年10月1日施行。
表決稿連同以上說明,請一并審議。
 

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